Il n’y a pas de garantie après le certificat d’achèvement des travaux de sorte que le paiement par la banque de situations qui n’auraient pas dû l’être était nécessairement sans incidence sur leur état d’avancement et sur le préjudice qui en était résulté pour les acquéreurs.
En l’espèce, dans l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 21 novembre 2012, une société immobilière avait été autorisée par une commune corse à lotir un terrain. Elle avait pour cela bénéficié d’une garantie bancaire d’achèvement et était autorisée à procéder à la vente par anticipation des lots avant d’avoir exécuté les travaux prescrits par l’autorisation de lotir.
Le maire délivre un certificat mentionnant l’exécution totale des prescriptions imposées par l’arrêté autorisant le lotissement. L’association syndicale libre des copropriétaires du lotissement assigne la banque, la commune et la société immobilière afin de les voir condamner in solidum à prendre en charge le coût des travaux restant à réaliser et à l’indemniser de son préjudice.
La cour d’appel de Bastia, dans sa décision en date du 4 mai 2011, constate que le maire de la commune a délivré un certificat mentionnant l’exécution totale des prescriptions imposées par l’arrêté autorisant le lotissement. La garantie d’achèvement accordée par la banque est éteinte.Elle retient qu’un mauvais contrôle des opérations de financement, même établi, ne peut induire un lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué au titre du non-achèvement des travaux. Le préjudice pour les acquéreurs ne peut suffire à constater la responsabilité de la banque pour faute.
La Cour de cassation s’aligne sur sa décision en rejettant le pourvoi des copropriétaires.La cour d’appel, « n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur les effets du certificat d’achèvement des travaux délivré par la commune » et a donc pu déduire que la responsabilité de l’établissement de crédit pour faute ne pouvait pas être engagée.
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